项目概况

困难和问题

主要原因

办法和措施

几点体会

"上海光彩商品批发市场"项目

　　一、 项目概况
　　上海光彩商品批发市场是在中央统战部、全国工商联的大力支持下，有关部门和港澳工商界人士及国内民营企业家共同努力建设起来的全国光彩事业重点项目。
上海光彩商品批发市场是从９５年底开始构想，得到中央统战部、全国工商联、中国光彩事业促进会及深圳分会、上海市普陀区政府、银行、企业等的大力支持，从土地规划、征收、建设资金调拨、税收政策、劳动用工等方面给予了较大的帮助，于９６年１２月１日动工，在短短的一年内完成建设施工，于９７年１２月１２日开业，正式投入使用。市场开业初期，在全联的帮助下，招商工作取得了较好的成绩，市场一度兴旺，后来由于各种原因，使市场优势得不到应有的发挥，市场的经营和招商出现较大的困难，债务问题较为突出。目前，在中央统战部和全联的支持下，在上海市委统战部等有关方面的帮助下，经过有关各方的努力和协调，市场的问题正逐步得到妥善的解决。
　　（一） 建设上海光彩市场的主要目的：
　　一是希望借助上海中心城市的辐射功能，带动我国中、西部地区商品流通，以促进中、西部地区资源开发及经济发展，达到既为上海下岗职工再就业做贡献，又促进欠发达地区脱贫致富；二是为了配合港、澳回归，更多地吸引港澳经济界人士投资内地，加快国家的经济建设；三是以光彩事业为载体，通过光彩项目的开发建设，引导非公有制经济人士健康成长。
　　（二）上海光彩市场的地理位置
　　上海光彩市场地处上海市普陀区真北路与桃浦路路口，东行500米是华东长途汽车客运站，距700米处是上海火车西客站，沪宁、沪嘉高速公路，312、204国道，沪杭、沪宁铁路交汇于此，距虹桥国际机场12分钟车程，距外环线高架桥不足两公里，周边环境日渐繁华，国际著名的麦德龙、爱奇爱特及上海市轻纺市场、沪西水产品市场、金江超市、农工商配货中心等也建在周围，地理大环境相对不错。
　　（三）上海光彩市场的建设规模与设施
　　光彩市场总投资约1.2亿元（不含土地），占地90亩，建筑总面积6.8万平方米，公建、道路、绿化面积约３万平方米，共有商业铺面2400间，配套住房932间。
经营范围包括：日用百货、洗涤化妆用品、工艺饰品、文体用品、礼品玩具、家用电器、五金工具、皮革塑料、陶瓷玻璃制品、针纺织品、服装辅料等。
　　市场规划设有银行、邮政、保险、外贸、工商、税务等机构，并可提供保安、停车、仓储、运输、信息、广告、票务、播音等商务服务以及餐饮、娱乐、购物等生活服务。
　　（四）市场的招租现状
　　1、市场迄今已出租商铺985单位（户）。
　　其中：（1）常开业的380单位（户）；
　　　　　（2）香港光促会110单位（户），由市场代为转租；
　　　　　（3）未开门的495单位（户）。
　　2、出租住房270多间；仓库2000平方米。
　　3、在已出租的985单位（户）的商铺中：
　　　　（1）一年期的有135户；
　　　　（2）三年期的有100户；
　　　　（3）十六年期的有750户。
　　（五）上海光彩市场的股东、投资者构成
　　上海光彩商品批发市场的注册登记股东为上海普陀区的上海真光工贸实业公司（即原真光村）和深圳市海商投资发展有限公司；实际出资股东还包括香港泓基光彩事业（中国）发展有限公司和深圳市光彩达投资股份有限公司。其中，上海真光工贸实业公司以4.8万平方米（72亩）土地使用权作价924万元人民币作为出资，深圳市海商投资发展有限公司以现金1076万元人民币作为出资，成立上海光彩投资发展有限公司，注册资本2000万元人民币，作为市场的建设和经营主体，并签定协议，由深圳"海商"公司单方承包经营。

　　二、上海光彩市场面临的主要困难和问题
　　上海光彩市场自97年底开业以来，前期招商工作比较成功，曾一度出现兴旺的场面。但由于各方面因素的影响，市场进一步的招商工作始终没有打开新的局面，市场的经营逐步出现困难，特别是2000年以来，市场的情况就越发困难。
　　首先最突出的问题是债务问题。由于项目超规模建设，加上后期招商工作没有很好的进展，使所欠工程款一时难以偿还，造成比较突出的债务问题。市场资产现值约8000万元，负债总额约5400万元。其中5400万元的债务中约4350万元已进入法院强制执行阶段。债务问题已较严重地影响到市场正常的经营活动。
　　第二，市场面临经营管理上的困境。由于市场招商的困难以及管理上存在的问题，市场的管理费长期难以收取，致使市场的日常收支入不敷出，面临着由于欠缴通信、水电、消防等费用，将被有关部门停水、停电的窘境；面临拖欠部分职工工资的困难；甚至连日常办公的资金都难以应付。
　　加上，市场的大部分物业被法院保全查封。任何有关物业的租赁、合作、出让等均须经法院同意，加重了市场经营的困难。
　　第三，市场今后的发展方向问题，即市场的重新定位问题。小商品批发的经营模式在上海已经不合时宜。在市场已出租的近1000个铺位中，目前只有约300个在维持。周边同类市场也不景气甚至已关门。市场急需重新定位，明确今后的发展方向。从市场位置的局限性、市场具有的硬件条件和所处的大环境等多方面的因素来看，市场比较适合搞物流配送、仓储业或专业批发市场。但市场的重新定位需要时间和新资金的注入，而这在债务问题得到缓解之前，是难以实施的等等。

　　三、 造成"上海光彩商品批发市场"出现经营困难的主要原因
　　尽管有关部门和市场的投资者、经营者都作出了很大努力，但上海光彩商品批发市场仍面临着较大的困难，究其原因，我们认为主要有：
　　1、市场定位的前瞻性不够。随着上海经济社会的迅速发展和国民收入的不断提高，上海人的消费观念发生了明显的变化，传统的小商品批发市场的经营模式已逐步被大规模的综合超市所代替。这种商业业态的变化，是造成上海光彩市场出现经营和招商困难的最根本的原因。另外，市场选点欠妥、局部环境不佳，在一定程度上也影响了市场定位的快速转型。
　　2、我国宏观经济环境发生了变化。随着我国改革开放的不断深入，国民经济获得了持续快速的发展，已由短缺经济转变为相对过剩的经济，消费品市场出现疲软，对市场的经营造成直接的影响。
　　3、亚洲金融危机，为市场进一步引进外资和招商带来了一定的困难。
　　4、项目超规模建设，使项目建设之初就面临着资金紧缺的问题。虽然市场经营者通过各种渠道解决了建设资金缺口问题，但也因此背上了沉重的债务负担。债务问题已影响了市场正常的经营。
　　5、投资者对项目监管不严，项目管理者权力过于集中，又缺乏有效的约束机制，使项目运作中出现较大的随意性，也造成不必要的损失。
　　6、土地方没有办理土地完整的产权以及将土地真正投入，使市场固定资产得不到盘活；加上经营管理上存在的问题，使市场优势得不到应有的发挥等等。

　　四、 解决上海光彩市场困难、问题的办法和措施
　　为解决上海光彩市场问题，按有关领导的指示，自1998年7月，深圳光彩事业促进会加大了对上海光彩市场问题的协调力度，协助投资者努力寻找解决上海光彩市场问题的各种办法，期间，做了大量的工作，目前也取得了积极的进展。主要包括：
　　1、98年7月，成立专门协调机构，派专人赴上海处理光彩市场问题；
　　2、千方百计筹措大量资金解决上海市场燃眉之急，共计筹措资金570万元；
　　3、争取国家轻工业总局等有关部门的支持，扩大市场的招商；
　　4、拟通过吸引台商骆宏宾托盘，尝试建立库存商品调节中心；
　　5、努力争取李嘉诚长江基建等香港财团收购光彩市场；
　　6、寻求与国际大零售商、国内知名零售集团（如华联、联华等）和民营企业（如香江集团等）的合作，搞活光彩市场；
　　7、 以光彩市场网络概念吸引上市公司的介入；
　　8、 积极协调上海有关方面，暂缓上海法院对市场部分物业的拍卖行动；
　　9、 邀请上海方面的律师团对上海光彩市场的债务问题进行研究，拟通过对市场进行资产重组，从根本上解决市场的债务问题和经营问题。
　　特别是2001年春节以来，针对市场债务问题进一步恶化的情况，又专门组成包括投资者在内的协调小组专驻上海处理市场问题。在这个阶段，围绕整体解决上海光彩市场问题做了大量的工作。包括：
　　１、 进一步协调上海市法院，暂缓拍卖行动，为市场的重组和发展争取宝贵的时间。
　　２、 协调各主要债权人，争取理解和降低还款条件。
　　３、 协调土地方真光村，争取在市场的资产重组、管理、招商等方面的理解、支持和配合。
　　４、 协调区、镇政府和上海市委统战部，争取他们的支持。
　　５、 理顺关系、加强市场内部管理，包括：
　　（1） 成立市场临时领导小组，改变由深圳方承包经营的模式，由合作双方共同管理市场，克服过去市场管理中的弊端，共同应对债务问题，寻找市场的发展出路；
　　（2） 对市场进行财务核查和资产清查，进一步弄清市场的债权债务情况和资产状况，为债务处理、资产重组以及市场转让等提供可靠的财务资料；
　　６、 加快市场资产重组的步伐，寻求可行的重组方案。
在综合分析市场的情况和困难，以及对若干最有可能的解决方案都作了尝试和努力的基础上，提出了解决上海光彩市场的最具有可行性和操作性的方案：就是由土地方真光村来接盘上海光彩市场。并拟定了接盘的具体操作方案如下：
　　１、 争取区、镇政府采取有效措施支持真光村对市场的接盘行动。包括：
　　（1）镇政府在接盘应急资金上给予支持；
　　（2）区政府帮助真光村办理市场的土地证和房产证，并创造条件争取给予缓缴土地补偿金的政策优惠等。
　　２、 真光村以土地作价真实投入，盘活市场的固定资产，为以物业抵押融资偿还债务奠定基础。
　　３、 进一步协调法院，在法院的主持下，由真光村与各大债主进行谈判，达成还款和解协议，为真光村接盘和今后的经营、发展提供一个宽松的环境。
　　４、 区政府将光彩市场纳入该区物流中心的总体规划中，在财政和税收方面继续给予支持，并吸引区内物流仓储资源介入重组；协调市商委，争取市属物流优势企业加入重组和主导经营光彩市场。
　　５、 深圳海商公司积极配合和协助真光村完成对市场接盘的各项工作。
　　６、 发挥全国光彩市场网络的优势以及其他方面的优势，继续支持上海光彩市场的招商和发展。
　　经过努力，土地方真光村在这个问题上与深圳方达成了共识，并朝着这一方向共同努力。在中央统战部、全联和上海市委统战部的支持下，经过大量的协调工作，争取得到区、镇政府的支持，并通过合作双方的不断努力，使上海光彩市场问题逐步得到解决。目前，在法院的主持下，真光村已经与各大债主达成了债务偿还和解协议，深圳方与真光村已签定了股份转让协议，并基本完成了市场交接的各项工作，实现了真光村对市场的全面接盘。
　　我们相信，上海光彩市场通过此次资产重组，将发挥出其土地资产方面的优势，特别是将得到更多的当地政府的支持和帮助，进一步结合上海物流产业发展的优势，迅速调整市场定位，走出经营困境，进入良性循环，发挥其在全国光彩市场网络中应有的作用。

　　五、 几点体会
　　上海光彩市场从95年底开始构想到现在，经历了一年的建设期、97年底开业时的兴旺、98年下半年开始出现经营上的困难、2001年债务问题的恶化以及目前通过资产重组问题逐步得到解决，我们在整个协调工作中，有以下几点体会：
　　1、市场的定位对一个市场的成败至关重要。在有了一个很好的战略思路的基础上，项目的实施单位在具体的操作中，一定要结合当地的消费水平和消费观念，确立准确的、具有前瞻性的市场定位，这样才能确保市场经营的顺利和战略目标的实现。
　　2、上级领导和当地政府的支持和帮助，是项目顺利建设以及在出现困难时度过难关的保证。
　　3、在市场的经营管理中，实施单位要务必按照市场经济规律办事，健全合理的法人治理结构，建立有效的决策机制和约束机制，减少市场经营管理中的随意性和失误。
　　4、要始终保持与土地方良好的沟通与合作，争取经营上更多的配合和当地政府更多的支持。