项目概况

具体分析

几点体会

　　一、 项目概况
　　内蒙古光彩市场，包括呼和浩特市"大南街光彩平价市场"、包头市"昆工路光彩商业街"和呼市回民区"祥和批发市场"三个市场，都是深圳市海商投资发展有限公司为推动光彩事业到内蒙古建设开发的光彩项目，都取得了较好的经济效益和社会效益，在这里一并进行总结。
　　1994年6月,在时任全国工商联副主席的胡德平同志的引导下，深圳市海商投资发展有限公司到内蒙古开展和推动光彩事业。呼和浩特市白音市长对各地民营企业和港、澳朋友到内蒙古投资表示了热烈的欢迎，呼市政府及时制定了有利于改善投资环境的优惠政策，并率先在呼和浩特市成立了国内第一个光彩事业推动委员会。同时，白音同志根据当时呼市缺少集贸市场的城市现状,建议海商公司从市场建设项目入手推动光彩事业。海商公司采纳建议,经过了认真选项调研,最后确定了在呼和浩特市大南街建设"大南街光彩平价市场"和在包头市昆山区建设"昆工路光彩商业街"这两个市场项目。这二个项目被当时确定为全国首批光彩事业项目。
　　1997年7月,海商公司在总结前两个市场建设的基础上，又在呼市回民区投资建设了第三个市场----"祥和批发市场",而且采取了新的运作模式，取得了更好的效果。

　　二、项目具体分析
　　1.呼和浩特市大南街光彩平价市场
　　大南街光彩平价市场位于呼市玉泉区大南街，占地14亩，总建筑成本为1383万元,建筑面积为10300平方米,二层框架,有独立店铺81间和653个摊位。
　　市场于1994年9月开工,1995年8月建成开业,1996年开始征税,当年即收税金30万元,5年以来已为地方增加税收数百万元。
　　市场原址是呼市旧城传统的经商之地,近百年来,其经营方式是露天摆摊交易；原住居民200余户,危旧房比率占80%上，居住条件极差，因建市场,200户喜迁新居,此举已造福一方百姓。市场建成后,政府立即清理了马路市场,交通不再堵塞,市容市貌得以改观,并为原马路经营和许多下岗职工提供了就业机会。
　　该项目建成后，实现销售总收入2713万元、毛利润1330万元。根据海商公司与政府5:5分成的协议,各方可分得毛利润665万元。
另外，该项目的顺利实施，对引导内蒙非公有制经济健康发展和推动光彩事业起到了一定的示范作用。
　　该项目的经验可以总结如下:
　　（1）项目以市场建设入手,在西部老、少、边、穷地区推动光彩事业, 项目实施的目的性明确。
　　呼和浩特市政府认识到第一个光彩事业项目的重要意义,为确保项目成功,给予了具体的指导和协调,被列为市长工程。在项目实施过程中,落实了政府承诺的各项优惠政策,这一事实,使外地投资者对当地投资环境的改善增强了信心。在海商公司的带头和示范下，随着项目的开展,一批新投资者接踵而至,促进了呼和浩特市的招商引资。
　　(2)市场建设项目,位置的选择是项目成败的关键。
　　市场所在位置位于城市主干道一侧,属城乡结合部位,交通极为便利。周围居住人口稠密,是上下班必经之处。这里又是传统的经商之地,但百余年来,采取的是露天交易的落后方式。附近除有二家国营商店外,尚无一个能够纳入数百家的集贸市场。呼和浩特市政府为彻底改变脏、乱、差的市容,承诺市场建成后,立即取缔马路市场,一律进场经营,因此在这里建设大型市场是非常适时。
　　(3)市场经营定位准确合理。
　　针对市场建成后的经营者多数是原大南街一带马路市场的个体经营户,经营主体比较落后,经济实力不强的特点,以及对这一地区的消费群体主要是中低收入的工薪阶层和近郊旗县的农民这一特点,我们将市场定位为平价市场,即对经营主体方面强调反对暴利,薄利多销,商品档次应适应主要消费群体，经营和管理的理念要符合这一地区的经济特点。
　　实践证明对市场的定位是正确的,几年来市场始终保持繁荣兴旺。
　　(4)根据市场定位确定建筑档次和建筑形式。
根据上述市场定位，我们确定了市场建筑为中、低建筑档次,尽可能降低建筑成本,从而以低售价、低租金启动招商；建筑形式采取开放式大空间内分隔成4-6平方米的小售货单元,以利于小业主和小商品的经营。
　　(5)精心管理，是市场保持繁荣的重要环节。
针对市场内的经营者文化素质、经营习惯、法律意识、信息意识较低的状况，我们建立了各种规章制度,强化管理，使其尽快适应规范的市场经营和社会主义市场经济规律。
　　另外，市场的繁荣,需要有一个培育和发展的过程。该项目在税、费收取方面,通过政府的指导和协调,在相当一段时期内,做到了"放水养鱼"来培育市场以及涵养税源。
　　(6)需要指出的是,大南街光彩市场的开发建设模式是当地政府提供土地资源并负责拆迁安置,海商公司仅负责招商策划和建筑资金的投入；对所产生的利润,政府与公司按5:5分成。
　　这种开发建设模式，在市场建成审计时,对土地和拆迁安置费应否进入开发成本，政府内部产生了分歧。据保守测算,这一块约需1400万元,如果进入成本,此项目无利润可言,如果不进入成本,政府则亏损数百万元。
　　最后结果是政府支持，未将1400多万元计入成本，因此海商公司在此项目中获得了665万元的毛利润。但是这种模式不能说是完全按市场经济规律运作，在今后政府引导的类似项目中是不会再重复了。
　　2.包头市昆工路光彩商业街
　　该项目是由包头市委统战部建议,由包头市规土局批准并规划设计，将包钢宿舍区中间原有的一条850米长的便道建成的一条商业街。
　　这一光彩商业街总投资836万元，于1995年5月开工，1995年12月30日建成开业。项目的位置极佳,周围有几万户居民,过去由于缺少商业网点,造成购物不便。根据居民生活的需要,市场建筑形式设计成由1-3层店铺和局部大棚构成的商业街。商业街主要经营：小百货、饭店、照相、发廊、洗衣店、水产、土特产、蔬菜、鱼肉类、生熟肉制品等经营项目、
　　项目的运作模式完全仿效呼和浩特市大南街光彩平价市场项目,即由包头市政府提供土地并负责拆迁安置,海商公司投入市场建设资金并负责招商和销售工作。市场建成后交由昆区工商局管理,对所产生的利润,公司与政府按5:5分成。包头市政府对待这个项目的基本政策是，呼市政府给予的优惠政策,包头市政府都给予，也将这个项目列为市长工程。项目建成后，实现销售收入1358万元、毛利润后海商公司得到毛利润261万元。
　　事实证明,市场建成后确实解决了包钢职工购买生活用品难的问题,促进了市容的改善,也为城市下岗职工再就业创造了许多机会。同时增加了当地税收,取得了较好的社会效益,受到了当地群众和政府的好评。
　　不足之处是区工商局接管之后,偏重收费,忽视物业管理,曾出现因停水、停电数日,引发经营者上访的情况。海商公司也曾致信包头市政府,希望市场管理部门树立服务意识,维护好光彩事业项目的形象。
该项目的成功经验与呼市大南街光彩平价市场基本相同,不再赘述。
　　3.呼和浩特市回民祥和批发市场
　　祥和批发市场是海商公司1997年在内蒙古实施的第三个市场建设项目，位于市区商业中心,占地7亩,总建筑面积为6600平方米,二层框架结构,伊斯兰风格。市场于1997年7月开工,当年建成开业,海商公司成立物业管理公司自己管理。
　　1997年建设该市场时，市场大环境已有变化,短短几年来,呼市的市场已由短缺转为过剩。个别地方出现了有场无市的现象。再建市场,已有风险。但由于该市场较成功的运作，建成后，实现销售收入3000万元、毛利润1200万元。三年来，取得了不俗的成绩,受到当地政府和老百姓的好评：
　　1998年,市场因解决下岗职工再就业600余人,荣获"再就业基地"的光荣称号；
　　1999年和2000年被评为市消防先进单位、区综合治理先进单位；
　　2000年被授予呼和浩特市"文明市场"的光荣称号等。
　　目前,市场每年上缴国家税费90多万元,而且还在逐年递增。
　　该项目的成功经验可以总结如下:
　　(1)市场地理位置的选择至关重要
祥和市场位于回民区商业中心,交通十分便利,又位于人口稠密的居民区,其紧邻的义乌小商品批发市场,虽然建筑简陋,规模小,但却是呼市最繁荣的小商品批发市场,其特点是以浙江人为主经营、货全、便宜。
　　祥和批发市场占地7亩,土地售价500万元(已拆平)虽然土地代价略高,但位置非常理想。
　　(2)经营定位符合市民需要
　　祥和市场周围,原有国营商场做批发业务,又由于国营体制,经营的商品和服务内容已不能满足市民的需要,看到相邻的义乌小商品市场,虽然规模小,条件差,但却生意火爆,甚至要托人情才能租到进场经营的位置,我们认为抓住机会,再建一个更好的批发市场是符合市民需要的。
　　(3)建筑设计应满足市场定位的需要
　　祥和市场的设计,曾作过多次修改。我们力求达到降低建筑成本又能满足功能需要的目的。它的特点是大空间、小分隔,面积大小可以任意组合。这种形式有利于招商,更有利于今后经营。市场四面有路,四面开门,内部通道较宽,方便人、货进出。市场内光照明亮,购物环境优于其它同类市场。开业已经三年多,其形式和风格仍然不显落后。外观采用伊斯兰风格,容易得到回民区老百姓的认同感。
　　(4)招商工作是市场成败的关键
　　对祥和市场的招商策划,海商公司总结以往的经验教训,做得比较成功。
我们的经验是,开业前人们对新建市场会有许多主观期望,开发商的宣传对销售和租赁可以起到很强的引导作用。市场定位、价格、经营条件、可以享受的优惠政策等因素必须符合业主的需要才能有利于招商。开业时,出租和出售总量要达到80%以上,否则宁可推迟开业时间,继续下大力气招商。
　　如果新建市场第一次开业未能启动起来,那可能是最大的风险。因为开业后的招商远比开业前的招商要困难许多倍。
　　(5)祥和市场的运作模式更为合理
　　大南街光彩平价市场和昆工路光彩商业街的运作模式是:政府无偿提供土地,无偿拆迁安置。项目开发成本只是计海商公司的建筑投入和相关管理费用,对所产生的利润,公司与政府按5:5分成。市场建成后由政府负责管理。
　　以大南街光彩市场为例,政府从该项目中分回的利润远不够拆迁安置费的支出,仅此一项就需要补贴几百万元,至于与土地有关的费用,更未计入。因此这种方式曾在政府官员和当地企业中引起争议,甚至对海商公司和光彩事业对地方贡献的评价也产生了不同的看法。
　　祥和市场的开发,回避了有争议的开发建设模式，采取的作法是完全按市场经济法则运作：土地是以人民币500万元购买,独立操作和承担风险,市场建成后自己管理。
　　结果表明,祥和市场项目的社会效益和经济效益更好一些,因为他真正符合光彩事业义利兼顾的宗旨,所以受到当地政府和群众的好评。

　　三、几点体会
　　在老、边、穷地区开展光彩事业,我们有如下体会:
　　1.选择项目一定要符合地方发展和老百姓的需要,只有这样,才能产生较好的社会效益。
　　2.一旦选准项目,就要按项目类型的专业要求和项目的自身规律,科学细致地工作。这方面必须要由水平较高的专业人员来做。
　　3.要想做好光彩事业项目,在义利兼顾的宗旨下,应该严格按照社会主义市场经济的规律来运作,不能以简单的政府干预代替企业行为。因为那种作法,可能得利于一时,但不会长久,反而后遗症很大,不利于公司在地方长期生存和发展。
4.要加强公司的自身建设,强化管理、强化监督。再好的项目,如果没有好的管理也会失败；而有缺陷的项目,如果运作者有负责任的精神，加上完善的管理,经过艰苦的努力,仍然可以得到理想的结果。